每當香港進入低息環境，不少業主便會考慮進行「轉按」，以減輕供樓負擔或套取額外資金。那麼，甚麼是轉按？申請流程又是如何？若業主希望透過轉按賺取回贈，目前市況是否適合？當中又有甚麼風險與注意事項？易貸方將為大家作出詳細解析，助你作出精明決策。
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一、轉按是什麼？
「轉按」，全稱為轉按揭，指的是業主將現有物業按揭貸款，轉移至另一間銀行或財務機構，以取得更優惠的貸款條件，例如更低利率、更高現金回贈，或延長還款年期。轉按可協助業主減輕每月供款壓力，或套取額外資金作其他財務安排。
二、轉按兩大做法
1.平手轉按
當借款人將在銀行A尚未完成供款的按揭貸款部分，轉移至銀行B承接，且貸款金額維持不變，沒有額外套現或增加貸款額，便稱為「平手轉按」。
例：若物業原本買入價為600萬元，現時在銀行A尚未償還的貸款餘額為300萬元，借款人將這300萬元轉移至銀行B貸款，並無增加貸款金額，這便屬於平手轉按。
1.轉按套現
借款人在物業樓價上升時，將物業由銀行A轉移至銀行B承按，並由銀行B重新進行估價。如果新估值較高，銀行批出的貸款額亦會隨之增加，借款人便可在轉按同時提取額外資金，這種做法稱為「轉按套現」。
例：物業原貸款餘額300萬元，轉按後增加至350萬元，多借出的50萬元可靈活運用。
三、轉按的常見原因
借款人選擇將按揭貸款轉移至另一間銀行，通常基於以下幾個主要誘因：
1.爭取更低按揭利率或現金回贈
銀行間的按揭利率差異可能幫助借款人節省利息支出。若發現其他銀行的利率較低，借款人可藉此轉按節省利息支出。此外，許多銀行為了吸引新客戶，會提供低息優惠或現金回贈，回贈金額一般為貸款額的1%至2%。
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2.物業升值後套現
若物業價值上升，借款人可將物業轉按至新銀行，利用新的貸款額清償舊按揭並提取額外資金。例如，原貸款額為300萬元，若物業估值升至750萬元，新的貸款額可增至450萬元，借款人可提取多出來的150萬元作為流動資金。
3.物業升值後甩按揭保險
若當初因為高成數按揭而需購買按揭保險，隨著物業升值，借款人可透過轉按至新銀行，減少貸款與物業價值比率，從而免除按揭保險費用。此外，借款人還可退回部分已繳納的保費，根據年度進度可退回40%、25%、15%的保費。
四、轉按的風險/陷阱
當借款人考慮進行轉按時，並非完全沒有風險，避免中伏！
1.財務狀況及銀行審批條件可能變動
轉按即是重新設立按揭，銀行會根據申請當時的財務狀況進行評估，並重新進行壓力測試。銀行會考慮更嚴格的經濟因素，可能導致借款成數降低，最終可貸款額甚至比原來還少。申請轉按前，借款人應仔細檢視自身財務狀況，了解是否會受經濟波動影響。
2.樓市下行，轉按難度加大
若樓市增值未達預期，物業估價不足，轉按將變得困難。新批貸款額可能比原來更低，或者面臨更高的利率，這樣轉按就無法帶來預期的利益。
3.罰息期內提前轉按需支付罰款
若借款人原有的按揭處於罰息期，轉按時提前償還貸款，可能需要支付額外的手續費，這筆費用通常是貸款額的一定比例。
五、轉按的申請流程
第一步：比較轉按方案
在正式提交轉按申請之前，借款人應該先了解不同銀行提供的轉按條款，包括利率、貸款成數、還款期限等。許多銀行會提供較低的利率或現金回贈作為誘因，借款人應該選擇最符合自己需求的銀行。可以使用按揭計算機來估算。
第二步：提交轉按申請
選擇好銀行後，借款人需要向新銀行提交轉按申請。銀行通常要求提供以下文件：
- 身份證明文件：如身份證、護照等。
- 收入證明：如薪金單、銀行對賬單、稅單等，以證明還款能力。
- 物業文件：包括產權證書、按揭貸款合約、物業租約等，這些文件能證明物業的所有權及貸款情況。
- 最新的物業估價報告：銀行會安排估價公司對物業進行市場評估，以確定物業價值。
第三步：物業估價
銀行會委託專業估價公司對物業進行評估。根據估價結果，銀行會確定是否批准轉按申請及批出多少貸款額。
第四步：銀行審批及確認
銀行將根據借款人的信用評分、收入及財務狀況，決定是否批准轉按申請。銀行也會重新核算貸款成數、利率及還款計劃，並通知借款人審批結果。
第五步：簽署轉按合同
一旦申請獲批，借款人將與新銀行簽署轉按合同，確定新貸款的條款、利率及還款方式等。銀行會要求借款人提供所有必要的法律文件。
第六步：償還舊按揭
在新銀行放款後，所批的貸款將用來償還原有銀行的按揭貸款。這時借款人需要與原銀行進行結算，確認結清舊按揭。
第七步：完成轉按手續
當舊按揭結清並完成相關手續後，整個轉按過程便完成。借款人開始根據新銀行的條款進行按揭償還。
六、轉按常見問題
– 轉按需要付多少律師費？
若使用銀行指定律師，大多數情況下律師費可以豁免或大幅減免。但如需特別處理或自行選擇律師，則預算約HK$5,000–HK$10,000 辦妥整個轉按手續。
-轉按需多長時間？
轉按一般需要大約4至8星期完成。
-居屋可以轉按嗎？
可以。
- 已補地價居屋：當作私樓，可自由轉按，選擇多、利率優惠。
- 未補地價居屋：只可向房委會認可銀行轉按，選擇較少，有限制。
-轉按至高成數按揭計劃，可否套現？
不可以。
轉按至高成數按揭計劃，只適用於自住用途，不得提取現金套現。若需套現，須另行申請一般按揭貸款安排。
七、結論
轉按是一個有效的方式，能夠幫助業主減少按揭負擔、套取額外資金或享受更多優惠。然而，借款人應仔細評估當前樓市與自身財務狀況，選擇合適的轉按時機。特別是在樓市不穩定的情況下，風險較高，因此需要謹慎決策。
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